北京市京都律师事务所大连分所  谭建伟/文

2007年10月1日生效实施的《物权法》第74条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。这是我国第一次在 立法层面对小区车库、车位问题做出了法律规定，是立法的极大进步。

但是，该条规定对于小区车库、车位的要求过于原则，到底何谓 “应当首先满足业主的需要”呢？这种原则性的规定在实务中缺乏操作性，小区到底应该建设多少车位？是不是应当保证每一户业主都拥有自己的车位？如果有的业 主拥有两台以上的车辆，是不是应当满足他所有的车位要求呢？针对以上这些问题，《物权法》的上述规定中并没有明确的给出答案，其立法中似乎使用了一种主观 判断标准即“应当首先满足业主的需要”来要求开发商，这在立法技术上存在一定的问题，因此，需要配套的司法解释来解决这一问题。

为了解决这一问题，2009年10月1日开始实施的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）专门对此问题做出了进一步行解释，下面就该司法解释的规定及实务应用进行阐述。

一、司法解释的规定

该司法解释第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”。该条中的配置比例是司法解释中出现的新概念，让我们从车位、车库的基本问题来分析这一概念。

规划车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施、性质上属于小区的配套设施，因此、车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要，只有在满足本小区业主 停车需要的情况下，才能考虑为小区以外的其他人提供服务，因此物权法明确了“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的这一基 调。

但如何理解“业主的需要”呢，《物权法》公布以来对其的争议不断。有观点认为，满足业主的需要，就是完全满足的概念，业主想买多少车位开发商就得卖多少车 位。业主想什么时候买，开发商都得无条件满足，否则就违反了物权法规定。而起草司法解释的专家则认为“满足业主需要只能是合理的需要，合理需要就是说，只 要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足”[王利明《物权法论》]。这种合理性，首先表现在时间上应当是合理的，例如某位业主今天买了一辆车，需要个车位，那么十年、二十年甚至五十年后该业主又买了第二辆车，如果开发商到时不能满足，就不能绝对说开发商违反《物权法》“首先满足业主的需要”的规定。其 次，业主需要的数量上应当是合理的，例如一户人家有五辆车，那么则不能强制开发商必须满足这户人家的全部停车位要求。再次，合理需要还应当理解为全体业主 的需要，或者说是广大业主的需要，而不是个别业主的需要。

在综合考虑以上因素的基础上，司法解释对“首先满足业主的需要”给出了一个执行标准，即“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定”。

所谓“配置比例”是规划行政主管部门对开发商的要求，规划行政主管部门对某一新建小区规定什么配置比例，是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定 的，一旦确定就具有法律意义。在开发商已经按配置比例将车位、车库处分给业主的情况下，就表明其已经履行了法定义务，无须再额外的承担责任。当然，如果开 发商和购房人在购房合同中约定开发商有义务为购房人提供车位、车库的情况下，如果开发商违反约定则也应承担相应的责任，但此种责任的承担属于违约范畴，不 是本条要解决的问题。

二、实务中关于车位、车库规定的理解与适用

配置比例是指，规划行政主管部门对某一新建小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例的配置要求，是在综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素的基础上确定的，一旦确定就具有法律意义。

良好执行配置比例制度的前提是规划行政主管部门首先应本着科学、严谨的态度，按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套 建设的原则，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区环境建设、未来发展等因素去规定每个新建小区的车位配置比例。从客观上满足不同经济发展程度、不 同区域中大多数人们的生产、生活需要。

在科学的确定配置比例以后，开发商应当严格予以适用。目前配置比例一般表述为“户均XX车位”或“XX车位XX户”。例如某小区共有房屋套数500户，规 划要求的车位、车库配置比例为“户均0.8个车位”，那么开发商应建的小区车位、车库数量为：500＊0.8=400（位），因此，开发商必须为该小区至 少建设400个车位、车库。

概念相对比较容易说明，但是开发商如何按照配置比例处分车位、车库则是需要注意的问题。这里用实例向大家说明一下：例如上述小区的配置车位、车库与小区房 屋套数的比例为400/500，首先开发商应当至少建设400个车位、车库，并根据《物权法》74条之规定，可以选择向小区业主出售、出租以及附赠三种方 式，处分上述车位。目前，有的小区存在此种开发商决定车位只租不卖，而业主却要求购买而不是承租。或者相反，开发商决定车位只出售，不出租，而业主却只要求承租，而不要求购买的纠纷。实际上按照《物权法》的规定，到底采用出售、出租或附赠哪种方式处分车位、车库，其决定权在开发商，而不是业主，开发商可以 根据自身的实际情况进行选择。

如果上述400个车位经过出售或出租等方式处分后，尚余100个车位没有处理，那么开发商能不能再行将这100个车位、车库向小区业主或其他小区以外的第 三人出售呢？答案是否定的，原因是前文已经阐述了该配置比例就是为了该小区业主的需要而设定的，其设定之时就已经考虑到以后的业主发展等综合因素，因此， 开发商必须保证这400个车位、车库全部用于本小区的业主使用。

但是，实务中开发商往往希望将上述剩余的100个车位继续进行处分，此时开发商仍要注意，即使剩余了100个车位、车库，如果有的业主提出要购买2个车位 是否可以？笔者认为，这也是不可以的。因为本小区的配置比例就是人均0.8，那么有的业主购买2个车位必然导致有业主的车位需求不能得到满足，实际是违背 了配置比例的设定宗旨。但如果小区的配置比例为1000/500即人均2个车位，那么业主则可以购买第2个车位了，但仍不能购买第三个车位。

三、增大开发利益的几点建议

按照上述司法解释的规定，配置比例范围内剩余的车位、车库是不能任意进行处分的。那么实践中为了扩大开发商的利益，笔者建议开发商采取以下方式以提高车位的利用率，从而增加经济效益。

1、可以与业主进行协议约定，在协议中明确，如果业主承诺放弃或不需要配置比例以内的车位，则可以将其放弃的相应车位进行处分。

2、合理的设计规划，争取在配置比例以外自建车位、车库，此种“超额”建设的车位、车库开发商可以自由进行处置，以获取经济利益。

3、根据《防空法》的规定，小区人民防空工程主要功能是战时保障人民防空的目的，为更好地发挥及鼓励投资进行人民防空建设，立法对人民防空设施建设提供了 相关优惠，规定在不影响功能的情况下，平时由投资者按有偿使用的原则开发利用，收益归投资者所有。因此，开发商可以将人防工程建成或改造成车位、车库对外 进行出租并依法进行使用和收益，此种方式不存在法律障碍，出租行为合法。